近2个月私募配资网，北京市民一直在关注东朝阳的紫京宸园，明早即将开盘，均价预计9万5左右。
市面上关于项目的软文早已烂大街，车轱辘话我就不重复说了。
今天换个思路，根据朝阳区这几代的房子，反推一下紫京宸园是不是在割韭菜？
俱往矣，东朝阳豪宅迭代已有30年。
1.早期的高档住宅出自朝阳公园西门，当年还是片麦子地，90年代起陆续盖上了一批外销公寓。
景园大厦是其中翘楚，作为1997年的塔楼，当年开盘按每平2300美金售卖，按90年代后期的汇率，折合人民币快有2万了。
作为楼龄近30年的现象级楼盘，虽然外墙贴的是红瓷砖，但老化痕迹难以掩盖，园区的水泥地和地下车库也显出了破败。现如今，很多外籍人士已经搬离，单价也跌破了6万。
此外，还有像清境明湖、碧湖居这类老豪宅，尽管物业底蕴还在，但硬件早就严重过时。
千禧年后，朝阳公园南门和国贸附近开始新建了一批商品房。
其中，2004年的棕榈泉国际公寓名气最大，这是东朝阳本世纪初豪宅的代表盘，3.8万平下沉式罗马花园在当年是灭霸级的存在，即便放在今年都强于多数“好房子”。
但作为楼龄20年以上的小区，棕榈泉确实在走下坡路，昏暗的酒店式大堂略显老旧，内部路面在掉砖。户型以北厅为主，这点是为了观公园做的设计，但问题是几乎没有通透户型，这就差点意思了。
在棕榈泉之后，东三环的金地国际花园和乐城公馆相继建成，两个老牌改善盘都做了南北通透的标户，这点比棕榈泉更贴近国人口味，但园林水平和豪宅终究不太能比。
2.在2005-2010年间，东朝阳只有三个系列做出了豪宅水平。
一是双井的富力城E区的富力山十二星座，共计只有12栋别墅，从1400-2850平，户户带泳池，两个小目标起步，只是说这些房子过于凭亿近人，和普通人没啥关系。
二是大名鼎鼎的星河湾，这绝对是朝阳的园林天花板，绿化率高达60%，种植了上千种树木，精致到每个单元入户都经过水系，内部还有上千平的露天大泳池。
2005年一期开盘时，周边普通小区单价还只有5千，但星河湾光是装修到了每平6千，可以说怎么豪就怎么整。
星河湾在当年做了226平起步的大平层，问题也在于户型设计，虽然5米出头的客厅面宽已经是豪宅标准，但和当下动辄六七米的新房确实比不了。餐客厅之间设了阶梯，这种设计也有点费扫地机器人。
由于京楼近两年整体下行，星河湾的门槛已悄悄降到1900万起步。这事要放在3年前，打我一顿都不信。
三是家喻户晓的泛海国际系列，交付于2007-2010年，至今还是朝阳豪宅的标签。
泛海国际分为樱海园、碧海园、香海园、兰海园，设计了不同欧式风格，有点类似于当年阳光上东的各个组团，但泛海的品质显然更高。
四个园都是18层左右小高层，外立面用了米白色干挂大理石，楼间距有100米，几乎消灭一切挡光问题。
因为产品好，泛海国际前些年入住了不少名流，比如，经常准备下周回国的贾总，之前就有几套。
说到缺点，由于楼龄普遍在15年以上，公区存在石材老化的迹象。再就是户型的问题，随便举两个例子：
图为香海园145平两居
比如，香海园的145平南北向户型，我是没想通为什么只做两居，且南北不通透。
兰海园的231.5平户型也是，只做了三居室，且客厅面宽只有5米，标准就和当下170平以内的新房一样。
3.在2010年以后，为了锁住高圈层买家，超大面积的豪宅开始变多了。
广渠金茂府是2012-2015年交付的明星盘，其住宅普遍是二三百平的大平层。
在当年东三环正经豪宅乏善可陈的背景下，凭着金茂的五恒系统、会所、落地窗大平层这些点，在大望路这个充满时尚气息的地段，吸引了大幂幂等一众名流入住。
非挑点毛病的话，就是园林布局略显单调，缺乏大水景点缀。尽管在金茂府北区都是三五千万的大豪宅，但美感上总归少了点惊艳。
富力十号是双井板块2013年的豪宅，作为东二环的小区，当年还挖了1000平人工湖，湖中还有黑天鹅，这配套绝对是稀缺。
再看房子，盖了34栋480-520平的合院别墅，都有独立的卷帘门车库，主卧甚至带30平起步的户外阳台，这些点在北京核心地段也很少见。
此外，富力十号也有四栋大平层板楼，起步230平大三居，这种2500万以上的房子在这儿就算“亲民”产品了。
2014年起，泛海集团在沉寂数年后，又在东四环出大招，先后打造泛海世家、泛海容郡这两大顶豪，抬升了东朝阳的住宅天花板。
泛海世家分为东府和西府，都是总高10层的大面积洋房，只有370平和460平这两个户型。
两个院子共8栋楼，算是小而精的社区，且都带了会所，内部到处都是欧式风的名贵石材和雕花设计。一户独享两个电梯，连保姆间都是单独入户的双开大门，套均房价大致有半个小目标。
泛海容郡是总高23-25层的高板楼社区，2017年交付，几乎就是209平、279三居到321平四居这几个面积段，属于泛海系列的中档豪宅。
大量279平以上户型的层高到了5米，这种房子住着是敞亮，只是说挂牌价在3900万起步，终究和99.9%的买房人没啥关系。
4.到2025年，“好房子”新规出炉，紫京宸园成了东四环首个四代住宅。
紫京宸园主打宋风，外墙选用高配石材+铝板+大面积玻璃幕墙，边户叠加270°转角的弧形收边，重点不是材料好，而是审美高度在线。
园林做了山水林瀑组合的峡谷，3000平景观大湖，2000平草丘林地，45米宽瀑布群，120米樱花道。
在这当中，叠加5700平山水会所，自带私宴、泳池、健身等24个功能，和下沉庭院融入山水景观带。重点在于，这是北京四代住宅中最大的会所之一。
把这级别的大规模景观和会所融为一体，从美感上，在东朝阳能与之匹敌的只有星河湾了。
在近期报规收紧的背景下，紫京宸园综合得房率仍有90-93%，比前几代豪宅的标准至少高了5个点。
重点在于价格门槛不高，紫京宸园产品户型分为133、145、148、168、172、232、278平这些面积段。
其中，133-172平占比约80%，结合每平不到10万的单价，主力成交价肯定在1700万以内。
近期客户排卡较多的是133-148平这两款四居，尤其133平，意向客户很早达到了房源数的7倍，前些天就停止排卡了。
客观评价，133、148平热度更高。核心原因是，在朝阳稍好点的地段，1400万以内不可能买到类似的房子。
比如，在泛海、棕榈泉、乐城公馆就只能买到两居室。要买三居室的话，富力城C区、乐城国际的品质又差了一截。所以紫京宸园成了东朝阳低总价豪宅的硬通货，只因别无选择。
但我个人更偏爱172平的大四居户型，相比紧凑的148平，172平不只是面宽、层高这些空间指标放大，南向次卧变成套间，装标也在升级。
除了保留148平原有的旭格窗、嘉格纳六件套以外，172平大门升级为双开的装甲铸铝门，墙体采用了产量不多的罗马洞石，整体色系偏商务。
现在问题来了，尽管172平产品力更好，但排卡热度不如小四居。
归结原因，一方面是高价位客群本来就少，这些购买力很多刚入手了北京宸园。
还有个重要因素，就是紫京宸园到了172平大四居面积段，和泛海国际很多170-180多平大三居价格类似，甚至努一把劲能冲星河湾的230平，这也造成了买房人的犹豫不决。
对于这事，我觉得不用纠结。
从产品上说，紫京宸园的172平作为四代住宅的产品，把园林、会所、户型设计、窗墙比、得房率这些指标结合在一起，在朝阳东边1700万以内仍然是没有竞品。
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